פסק-דין בתיק ה"פ 1040-08

א.         רקע עובדתי

1.         לפני בקשה למתן פס"ד הצהרתי הקובע כי צו מניעה שניתן ביום 18.10.98, במסגרת פסק דין של כב' המפקחת על רישום מקרקעין, אינו תקף ואין לקיימו (להלן: " המפקחת"). צו המניעה שנתנה המפקחת, בעקבות תביעה שהגישו משיבים 2-3 כנגד המבקשת, אוסר על המבקשת לבנות על הגג שמעל דירתה חדר שגודלו עולה על 11.5 מ"ר, המהווים את חלקה היחסי של המבקשת בזכויות הבניה המותרות בגג.

2.         דירתה של המבקשת מצויה בבניין בן ארבע דירות ברחוב רננים 3 ברמת גן (להלן: " הבניין"). בבניין שתי דירות בקומת הקרקע ושתי דירות בקומה הראשונה, שמעליה גג הבניין. המבקשת הינה בעלת אחת משתי הדירות העליונות, ואילו המשיבה 4 (להלן: " עוז") הינה בעלת הדירה השני העליונה. עוז רכשה את הדירה ממשפחת ארזי, אשר בתורה רכשה את הדירה ממשפחת שקד. למען הפשטות, אתייחס להלן למשיבה 4 כאילו היא שהיתה מעורבת לאורך השנים בכל ההליכים בין הצדדים, אף שחלק מההליכים ננקטו על ידי בעלי הדירה הקודמים. משיבים 1-3 (להלן: "הולצמן וגוילי") הינם בעלי שתי הדירות בקומת הקרקע. המשיבה 4 לא גילתה עניין בהליך זה, ולא הגישה כתב תשובה או סיכומים - כנראה משום שהגיעה להסדר עם בעלי דירות הקרקע (משיבים 1-3) - הסדר שאינו מקובל על המבקשת - כפי שהודיע הנתבע בדיון המוקדם.

3.         על הבניין חלות שתי תכניות מתאר הרלוונטיות לענייננו. תכנית מתאר מקומית רג/340/ג/1, לפיה ניתן לבנות מעל הדירה בקומה העליונה חדר בשטח של 23 מ"ר (להלן: " תכנית הגגות"), ותכנית רג/340/ג/3 לפיה ניתן לבנות מתחת לבנין מרתף למטרות חניה, מקלט וכו', עם ירידה מחדר המדרגות הכללי (להלן: " תכנית המרתפים"). תכנית הגגות פורסמה למתן תוקף בשנת 1985, ואילו תכנית המרתפים פורסמה למתן תוקף בשנת 1992.

נתון נוסף הרלוונטי לענייננו הינו הוראת סעיף 2 לתקנון המוסכם החל על הבניין, המורה כי:

 " כל בעל דירה רשאי לבנות למטרת הגדלת שטח דירתו בלבד ובכפוף לאישורים הדרושים עפ"י החוק על הרכוש המשותף הסמוך והגובל עם דירתו ובלבד שלא ניצל או ינצל יותר מאשר 1/4 מזכויות הבניה הכוללות של החלקה, ולא יפגע בשכניו".

4.         בשנת 1996 ביקשו דיירי הבניין לממש את הזכויות הגלומות בתכניות הנ"ל. הולצמן וגוילי (דיירי קומת הקרקע) הגישו בקשה לבניית מרתף בשטח של 50 מ"ר כל אחד, אשר הכניסה אליו תהא מתוך דירתם (ולא מתוך חדר המדרגות הכללי, כאמור בתכנית המרתפים), ואילו המבקשת ועוז ביקשו לבנות על גג דירותיהם חדר בשטח של 23 מ"ר וכן ממ"ד בשטח של 7 מ"ר. לכל הבקשות הוגשו התנגדויות הדדיות. בקשת דיירי קומה א' לבניית חדר על הגג וכן ממ"ד היתה מביאה למיצוי כל זכויות הבניה על הגג בהתאם לתכנית הגגות. לעומת זאת, בניית שני מרתפים בשטח של 50 מ"ר כל אחד לא הביאה למיצוי זכויות הבניה במרתף, אשר עמדו בסה"כ על כ-310 מ"ר. אך כפי שציינה יו"ר ועדת הערר שדנה בהתנגדויות ההדדיות, המרתפים שבנו הולצמן וגוילי מנעו בפועל אפשרות לניצול יתרת זכויות הבניה במרתף (ראה עמ' 5 לפרוטוקול דיוני הועדה מיום 23.12.96, נספח ד'1 לתצהיר הולצמן).

5.         לאחר שקיימה ישיבה בנוכחות כל הצדדים, החליטה ועדת הערר לדחות את ההתנגדויות לבניית המרתפים (נספח א2 לתצהיר הולצמן). מספר חודשים לאחר מכן דחתה הועדה גם את התנגדות הולצמן וגוילי לתוכנית שהגישו דיירי קומה א', לבניית חדר בשטח של 23 מ"ר + ממ"ד על גג הבניין (נספח ד2 לתצהיר הולצמן). בהחלטתה קבעה יו"ר הנכבדה של ועדת הערר, עו"ד ענת בירן, כדלקמן:

"8) בהסתמך על הצהרותיהם של העורר ושכניו, ה"ה גוילי, נעתרה ועדה זו לבקשתם ואישרה מתן היתר בניה למרתפים, בדרך של הקלה בקומה.

            9) בנסיבות אלה יש לראות את העורר ושכניו, ה"נ גוילי כמו שנתנו הסכמתם לבניה המבוקשת ע"י המשיבה 2 [המבקשת בהליך זה - ע.ב.] ולפיכך מתקיים התנאי שבסעיף 77(1) לתכנית המתאר רג/340/ג/1.

10) לאור האמור לעיל אנו דוחים את הערר וקובעים כי המשיבה 2 זכאית לקבל היתר בניה לחדר יציאה לגג התואם את הוראות התכנית. במידה ותתבקשנה הקלות כלשהן, יהיה על המשיבה 2 לפרסם הודעות כדין".

6.         זמן קצר לאחר שניתנה ההחלטה הנ"ל, שהתירה למבקשת לבנות על הגג חדר בשטח של 23 מ"ר וממ"ד, הגישו ה"ה גוילי תביעה כנגד המבקשת בפני המפקחת על רישום מקרקעין. בתביעתם עתרו למתן צו מניעה קבוע אשר יאסור על המבקשת לבנות על הגג מבנה ששטחו עולה על חלקה היחסי בזכויות הבניה בגג, דהיינו 11.5 מ"ר, שהם רבע מסך זכויות הבניה בגג (שכן בבניין ארבע דירות, והתקנון קובע, כאמור, שכל בעל דירה זכאי לנצל רבע מזכויות הבניה בחלקה). המפקחת הנכבדה, הגב' מירה אריאלי, קיבלה את התביעה וביום 18.10.98 נתנה צו מניעה קבוע כמבוקש (נספח ה' לתצהיר הולצמן). לאחר שבחנה את הוראות התקנון המוסכם, ושמעה את עדויות הצדדים, הגיעה המפקחת למסקנה כי " כל זכויות הבניה הקיימות לגבי כל הדירות בבית שייכות במשותף לכל בעלי הדירות וכל בעל דירה זכאי לנצל רק רבע מזכויות הבניה הן בדרך של בניה במרתף והן בדרך של בניה על הגג". המפקחת דחתה את טענתה העובדתית של המבקשת כי הסכימה לבניית המרתפים על ידי הולצמן וגוילי רק תמורת הסכמתם שהיא תוכל לבנות חדר על הגג בשטח של 23 מ"ר + ממ"ד בשטח של 7 מ"ר. המפקחת קבעה כי:

" לא הוכח כי התובעים נתנו הסכמתם כי הנתבעת תבנה בניה מעבר לבניה המותרת לה על פי התקנון המוסכם. כאמור, הוכח כי התובעים אף הם לא בנו מעבר לשטח אותו הם זכאים לבנות על פי התקנון המוסכם. לכן אני דוחה את טענת הנתבעת כי התובעים נתנו הסכמתם כי תבנה חדר בשטח 23 מ"ר וממ"ד בשטח של 7 מ"ר".   

ערעור שהגישה המבקשת על החלטת המפקחת לבית המשפט המחוזי בתל אביב נדחה ביום 23.9.99 (הרכב בראשותו של סגן הנשיא כב' השופט י' גרוס, וכב' השופטות א' קובו ומ' רובינשטיין). גם ערכאת הערעור הגיעה למסקנה שאין ראיה להסכמה של המשיבים (הולצמן וגוילי) לבניית ממ"ד וחדר על הגג בשטח כולל של 30 מ"ר (נספח ו' לתצהיר הולצמן).

7.         במקביל לתביעה שהגישו ה"ה גוילי למפקחת על המקרקעין הגיש הולצמן תביעה לבית המשפט המחוזי בתל אביב (שתי התביעות הוגשו בשנת 1997). תביעתו של הולצמן הוגשה כנגד כל בעלי הדירות בבניין, לרבות גוילי, וכן כנגד הועדה המקומית לתכנון ובניה רמת גן. הולצמן עתר לסעד הצהרתי שיצהיר כי 1/4 משטחו של הגג ומזכויות הבניה בו שייכים לו, וכן עתר למתן צו מניעה קבוע שיאסור על כל אחד מהנתבעים בניה על הגג בשטח העולה על 11.5 מ"ר (סעד זהה לזה שנתבקש בתביעת גוילי בפני המפקחת). פסק הדין בתביעת הולצמן בבית משפט זה ניתן בשנת 2005, שש שנים לאחר שנחה הערעור על פסק דינה של המפקחת. כב' השופטת ה' אחיטוב-הרטמן התייחסה בפסק דינה, מיום 16.11.05, הן לפן התכנוני והן לפן הקנייני של החלטת ועדת הערר שהתירה למבקשת לבנות חדר על הגג בשטח כולל של 30 מ"ר. השופטת אחיטוב-הרטמן קבעה כי במישור התכנוני, הולצמן מנוע מלהביע התנגדות להחלטת הועדה בענין הבניה על ידי המבקשת, וזאת לאחר שמצאה כי נתן הסכמתו, במהלך דיוני ועדת הערר, לבניה המבוקשת (עמ' 23-24 לפסק הדין, נספח ח' לתצהיר הולצמן). עם זאת, השופטת אחיטוב-הרטמן קיבלה את טענת הולצמן בדבר העדר הסכמה לבניה המבוקשת על ידי המבקשת, ככל שהיא נוגעת למישור הקנייני, אף כי הביעה מורת רוח מסוימת נוכח התחושה כי הולצמן הבין היטב את האבחנה בין השניים, וייתכן שעשה בה שימוש לרעה. לדבריה:

" הולצמן במקצועו אדריכל ולכן טענתו כי תגובתו לשאלת היו"ר אם מסכים ותגובתו הכללית, יש בה במובן מסויים משום היתממות. עם זאת פרשנותו לענין סעיף 2 לתקנון המוסכם הינה סבירה בכל נוגע [כך במקור - ע.ב.] לצד הקנייני. לאמור - ההסכמה היא עקרונית והיא מתייחסת לבניה - הסכמה שלטעמי אינו יכול לחזור בו לגביה. אולם אין בהסכמה זו כדי לותר על זכויות קנייניות אשר לגביהן לא נערכה שומה ולא נקבע ובוצע איזון משאבים" (עמ' 27 לפסה"ד; ההדגשה שלי - ע.ב.).

בסופו של דבר דחתה כב' השופטת אחיטוב-הרטמן את תביעתו של הולצמן למתן צו מניעה וזאת משום שמצאה כי הולצמן, לאור התנהגותו, אינו זכאי לסעד מן הצדק.

8.         בבקשה שלפני טוענת המבקשת כי פסק דינה של כב' השופטת אחיטוב-הרטמן מאיין את פסק דינה של המפקחת על המקרקעין. לדבריה, השופטת אחיטוב-הרטמן קבעה במפורש כי הוכחה בפניה הסכמתם של הולצמן וגוילי בפני ועדת הערר המחוזית לתכניות הבניה של המבקשת, וזאת בניגוד לאמור בפסק דינה של המפקחת. לטענת המבקשת, פסק דינה של המפקחת ופסק הדין שאישר אותו בערעור אינם מהווים מעשה בית-דין משום שלא נקבע בהם ממצא פוזיטיבי ביחס להעדר הסכמתם של הולצמן וגוילי לבניה על ידי המבקשת. כל שנקבע הוא כי "לא הוכחה" הסכמה. מכל מקום, הולצמן וגוילי מנועים מלהעלות טענת מעשה בית-דין משזו לא נטענה בפני כב' השופטת אחיטוב-הרטמן.

9.         המשיב 1 הגיש תגובה להמרצת הפתיחה המשתרעת על פני 40 עמודים, שעיקרם מוקדש לניתוח פסק דינה של כב' השופטת אחיטוב-הרטמן ולטעויות שלטענתו נפלו בו. המשיב 1 טוען כי השופטת טעתה כאשר קבעה כי נתן, בדיון מיום 17.7.96, את הסכמתו לבניה על הגג כמבוקש על ידי המבקשת, ומבהיר כי ההסכמה היתה אך ורק לתכניותיו שלו עצמו. המשיב 1 מדגיש כי הדיון בפני ועדת הערר ביום 17.7.96 התייחס אך ורק לתכניות שהוגשו על ידו ועל ידי גוילי, שכן במועד זה טרם הגישה המבקשת את תכניותיה לועדה. לפיכך, ברי כי ההסכמה שנתן לא היתה לתכניות המבקשת ויש להעדיף את החלטת המפקחת הנכבדה על פני פסק דינה של כב' השופטת אחיטוב-הרטמן.